お金の話

【お金の話㉔】マイホーム(新築一戸建て)は本当に資産となるのか?(投資診断士が解説)

こんにちは、そしてこんばんは もぐすけです。

マイホーム購入の検討を始めると、家族や不動産会社や会社の同僚などたくさんの人から

マイホームはローンを払い終わると自分の資産になるよ!
だから賃貸よりマイホームのほうがいいよ!!

と決まり文句のように言われることがあるんじゃないかなと思います。

もしかしたら、その一言が購入の決め手になってしまったりするかもしれません。

 

ですが、はたしてマイホームは本当に自分の【資産】になるのでしょうか?

今回は

【賃貸とマイホームはどちらが得なのか】

というのはちょっと置いといて

マイホーム(新築一戸建て)は本当に資産となるのか?】

というギモンを投資診断士の視点からざっくり考察しますので、ぜひ最後までご覧くださいね。

マイホームは本当に資産となるのか?

〇 マイホームが【資産】となる可能性は限りなく0に近い

【資産】とは?

そもそも【資産】というのは

【個人や法人が所有している財産で、将来的に利益をもたらしてくれるもの】

【資産】といいます。

例えば

500万円で買った車が、10年後に希少価値が出て1,000万円の価値になった】

ということになれば、その車は立派な【資産】ですね。

【資産】となるマイホームとは?

〇 【資産となるマイホーム】=将来的に買ったとき以上の価値となる

〇 日本には【資産となるマイホーム】ほとんど存在しない

【資産】となるマイホームとは、将来的に買った時点の価値よりも高くなるマイホームのことをいいます。

もし4,000万円出して買ったのに、売る時は500万円の価値しかなかったとしたら、単にものすごく割高なものを買ってしまっただけということになりますよね。

それをローンを組んで買ったとすると、【資産】どころか多額の【負債】を抱えてしまったことになります。

では日本のマイホームはどうなのかというと・・・

【出典:Economist.com より】

この表は1980年の住宅の価格を基準として、2016年までの住宅価格の推移を示している表ですが、ご覧のように日本はまったく上昇していません。

もちろん、中には持てば持つほど価値が上昇していく住宅もありますが、それはほんの僅かだし、そもそもそんな優良不動産は投資家が一瞬にして掴んでしまうので、私たち庶民が手に入れることはほぼ不可能です。

よって、日本ではごく一部の資産家でもない限り【資産】となるマイホームを手に入れることはできません

マイホームを買った時点では【資産】じゃない

〇 購入費用には【諸費用】や【消費税】が含まれているので、【購入費用=マイホームの価値】ではない

〇 買った時点では【購入費用>マイホームの価値】なので、【資産】ではなく【負債】からスタートする

〇 住宅ローンを組んだ場合、【金利】が購入費用に上乗せとなるので、【購入費用】【マイホームの価値】との差はさらに開く

例えばざっくりですが、フルローンを組んで不動産の仲介業者から

【土地:1,000万円 建物:3,000万円 合計:4,000万円(消費税や諸費用込み)】

のマイホームを買ったとします(田舎基準でごめんなさい^^;)。

 

パッと見だと【4,000万円支払って4,000万円の価値があるものを手に入れた】ように感じると思いますが、実はそうではありません

この中には【仲介手数料】【登記費用】【ローン保証料】・・・などなどの諸費用、そして【消費税(土地は非課税)】も含まれています。

一般的な目安としては、総額の20%程度は税や諸費用といわれていますが、この分はマイホーム自体の【価値】には含まれません。

 

つまり

【4,000万円を支払って3,200万円の価値の物を手に入れた】

ということになります。

極端な話、完成したマイホームに入った瞬間、すでに建物の価値は購入費用から2割ほど下がった状態となっているので、たとえその場ですぐに売ったとしても、購入費用と同じ価格では絶対に売れません。

そのため、新築のマイホームを買った時点では、ほとんどの場合【資産】ではなく【負債】の状態からスタートすることになります。

 

さらに忘れてはいけないのが、住宅ローンを組んでいるので【利息】の支払い額も考えなくてはなりません。

仮に35年ローン、金利は2020年6月時点の相場金利[1.3%(固定金利)]で計算してみると

【約1,000万円】

にもなります。

これを購入費用に上乗せすると【4,000万円+1,000万円=5,000万円】がマイホームの真の購入費用ということになります。

 

ということで、スタート時点では

【5,000万円を支払って3,200万円の価値の物を手に入れた】

状態なので、1,800万円の負債を抱えて35年間の長い道のりがスタートするわけですね。

ローンの支払いが終わった時点で【資産】となるのか?

【土地:1,000万円 建物:3,000万円】で買った一般的なマイホームが35年ローンを完済した時点の価値 ※ 土地の価格は変わらないと仮定

〇 土地:800万円(1,000万円×80%[購入時諸費用20%除く])

〇 建物:0円(査定相場) 

→ 購入費用:5,000万円 > 価値:800万円 → 【資産】ではない

まず、②で解説したように日本のほとんどの住宅は所有していても価値は上がりません

それどころか、ご存じのように年数が経過するにつれて価値がどんどん下がってしまいます

住宅ローンの支払いが終わる35年後の住宅の価値は、ごく一般的な住宅であれば査定相場は【0円】です。

土地にボロ家がおまけでついている程度のものとなってしまいます。

ということで、35年ローンを完済した時点でのマイホームの価値は・・・

【土地:1,000万円 建物:3,000万円】で買った一般的なマイホーム

※ 土地の値段は変わらないと仮定

〇 土地:800万円(1,000万円×80%[購入時諸費用20%除く])

〇 建物:0円(査定相場)

【購入費用:5,000万円 > 価値:800万円】

なので、残念ながらこのケースでは【資産】とはなりませんでした

 

あくまで一例なので、土地の地価が大幅に上昇した場合や、有名デザイナーの住宅で希少価値が出たというケースもあり得ますが、ごくごく一般的にはこのような結末を迎えることになると思います。

まとめ

今回は[マイホーム vs 賃貸]や[どちらが金銭的に得なのか?]ではなく、あくまで新築一戸建てのマイホームは[資産]となるのか】について考察してきました。

いろいろな人から

マイホームは資産になるよー!

と言われたり、実際も家が自分の物になるので、間違いなく資産になると思ってしまうのはムリもないと思います。

ですが【資産とはなんなのか?】というのを考えてみると、日本ではマイホームが【資産】となる可能性がとても低いことに気がつくのではないかなと思います。

今回の記事が少しでもその役に立てば幸いです。

 

ちなみに【マイホームは資産にならない】というのを理解したうえで、自分の城を構えて精神的に安定したいというような【精神的な資産】を求めるのでしたら、マイホームの購入も選択肢の1つとなると思います。

【マイホーム派 vs 賃貸派】という決して終結することのない論争もありますが、私はお互いに戦う土俵がまったく違うと思っているので、この戦いには参戦するつもりはありません。

と言いつつ、今後もちょっと違った切り口で考察していくかもしれませんけどね。

ということで、今回も最後までご覧いただきありがとうございました!

ABOUT ME
もぐすけ
元地方公務員&投資診断士の脱サラ中年 「もぐすけ」です。 誰もが思いそうな素朴な疑問 (略して「そぼぎ」) について情報発信しています。

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