住宅ローン完済年齢上昇　平均73歳年金生活不安定に　審査、老後リスク吟味必要

定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。

日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。

借入時の年齢や金額が上昇しているためだ。

70歳まで雇用が継続されても年金生活は不安定になりかねない。

貸し手も借り手も老後リスクを吟味する必要がある。

【出典：2020年10月5日付け　日本経済新聞より抜粋】

このタイトルを見たときに

「今の定年って65歳だし、延長しても70歳でしょ」

「なのに73歳で完済って、無理ありすぎでしょ」

って思いませんでしたか？　そのとおりです！

・住宅ローンの完済予定年齢は、この20年で5歳も上昇し、73歳となった（日経新聞より）

【年齢が上昇した背景】

①　借入時の年齢が高くなった

【理由】

晩婚化が進んだから

【出典：おもてなしブライダル】

・このように、初婚年齢の平均を約40年前の1975年と比較すると、男性も女性も4～5歳くらい上昇しています

 

・そして、これと併せるように出産年齢も上がっています

【出典：nippon.com】

・このように「家族をもつ」年齢が高くなってきているため、住宅購入のタイミングも遅くなってきていると考えられます

②　借入金額が増えた

【理由】

歴史的な超低金利の影響により、住宅価格が上昇したから

 

【背景】

・「総融資額」を「融資件数」で割った【平均融資額】が、この20年間で

「1,900万円 → 3,100万円」

へ大幅に増加しました

 

・その背景には、歴史的な超低金利の影響により、住宅価格が上昇したことが挙げられます

 

・「超低金利」→「借金してでもマイホームが欲しい人が増える」→「住宅価格が上がる（＝需要が上がる）」

【作：もぐすけ】

学生のころ、こんな感じでノートに書きませんでした？これのことです

 

・住宅価格を左右するのは「銀行の融資姿勢」であり、「物件の魅力」だけじゃありません

→　銀行がバンバンお金を貸せば「住宅価格が上昇」、融資を絞れば「住宅価格が下落」します

 

・この10年くらいは、銀行が低金利でバンバンお金を貸してくれたので、「住宅価格にとってはプラス」に働いていました

 

・しかし、この10年だけを見て「マイホーム（マンション）は資産だ！」と思うのは危険

→　たまたまこの10年の状況が良かっただけなので、安易に手を出すと将来に痛い目を見るかもしれません・・・

ちなみに、この記事を書いている2020年10月時点での住宅ローン金利は、２度見するくらい低い金利です

【出典：価格.com】

このような状況なので

消費者：低金利のうちにマイホームがほしい

金融機関：低金利で薄利だから、たくさんの人にローンを組んでもらいたい

という構図になるというワケです

② 伸びない手取り年収

・「額面収入」ー「税金や社会保険」＝「可処分所得」は、年々減り続けています

【出典：nippon.com】

・「人口減少」、「少子高齢化」が進む今の日本では、税金や社会保険料の負担は上がる続けていく運命にあるので

「手取りが増えていかない」

というトレンドは、そう簡単にひっくり返せるとは思えません

③ 退職金の減額

・退職金の支給額は、坂を転げ落ちるように減り続けています

【厚生労働省「就労条件総合調査」を基に筆者作成】

このように

「身分が保障されない！」

「増税などで手取りが増えない！」

「退職金がどんどん減っている！」

という３重苦の状況です

両学長は「遊戯王」の３幻神に例えていましたが、私（もぐすけ）が例えるなら

「ONE PIECE」に出てくる

「海軍３大将」と同時に戦うようなものだと思います

【出典：ONE PIECE】※ 現在の３大将は違います

住宅ローンで破綻しないための方法はたった１つ

「純資産を常に黒字にすること」

→　「純資産」＝「資産」ー「負債」

【例】

● マイホームの見込売却額（査定額）：3,000万円

● 住宅ローンの残債：2,500

→　純資産は「500万円」の黒字

● マイホームの見込売却額（査定額）：2,200万円

● 住宅ローンの残債：2,800万円

→　純資産は「600万円」の赤字

・必ずしも「マイホーム ＝ 資産」とは限りません

買った金額 ＞ 売却額＝「資産」

買った金額 ＜ 売却額＝「負債」

となるので、資産にも負債にもなり得ます

・そして、残念ながら日本のマイホームの99％以上は「負債」となります

→　年数が経過するにつれて建物の価値は下がり、地価は主に都市圏しか上がる見込みがないから

・純資産をプラスにするには

資産価値を高める

借金を減らす

の２つしかありません

・純資産をプラスにするためには、リフォームなどで価値を高めるしかありませんが、スゴ腕の不動産投資家でも手を焼いている状況です

→　素人が考えるリフォームや手入れでは、建物の資産価値を上げるのは厳しい

・地価が上昇してくれば、建物の価値の減少を相殺してくれるかもしれませんが、地価も減少するエリアだったとすると、ダブルで資産価値が減少していきます

・結局のところ、純資産をプラスにできるかは

①　資産価値（売却額）

②　住宅ローン残高

の競争です

【ヤバい状態】

※　相殺できる他の資産があれば別

頭金をほとんど入れずに新築マイホームを買った場合は、ほとんどがこの状態になっていると思います

【理想の状態】→ とても重要

売却すれば借金を完済できるし、現金も手元に残る状態なので、完済年齢が何歳になっても問題ない

・「純資産を常に黒字に」と聞くと

売るつもりはないし、ずっと住むから大丈夫！！

と思うかもしれませんが、大事なのは

「売るつもりがあるかどうか」じゃなくて

「売らざるを得ない状態に追い込まれたときにどうなるか」です

→　住宅ローンの破綻率（滞納率）は、毎年「約２％」といわれています

「自分には絶対に無縁だ！」とは断言しきれない割合だと思いませんか？

【重要なこと】

・自分の家計が健全かどうかをチェックするには、現時点でのマイホームの売却額を必ず把握しておかなくてはならない

→　マイホームが「自分が持つ最も高額な資産」であるにもかかわらず、市場価値を把握していない人が非常に多い

ウチは貯蓄が500万円あるから大丈夫

と安心していても、現実には

①　マイホームの売却額：2,000万円

②　住宅ローンの残債：3,000万円

→　500万円（貯蓄）＋2,000万円（売却額） – 3,000万円（残債）＝「トータルで500万円の赤字」ということもあります

現時点で持ち家があるけど

ローンの返済がキツイ

手放して身軽になりたい

資産を整理したい

と考えているのでしたら

 

「イエウール」という、不動産一括売却査定サイトが両学長のおススメです

このサイトを利用すると、持ち家の売却額の査定をしてくれます

ネット上で査定依頼ができる

全国1600社以上に対応

最大6社の見積もりを比較可能（→ 市場の相場がわかる）

悪徳業者は排除している

といった特長があり、まともなサイトとして紹介されています

純資産は常に黒字にしましょう

【解説のポイント】

①　最新の住宅ローン事情

晩婚化により、借入時の年齢が上昇

超低金利により、住宅価格が上昇

借入額が増加したことにより、返済期間が上昇

→　これらの影響により、住宅ローンの完済予定年齢が73歳に上昇

→　60歳時点でローン残高が1,000万円以上の「老後破産予備軍」が増加中

②　73歳で完済、なにがヤバいの？

終身雇用・年功序列の崩壊

伸びない手取り年収

退職金の減額

→　将来の不確実性が高まっているのに、完済年齢が伸びている

→　完済年齢は「下がらないといけない」のに、多くの人が時代に逆行してしまっている

③　破綻したいための対策

  純資産を常に黒字にすること

→　住宅ローンの残債よりも、マイホームの売却額のほうが多ければ、トラブルが起きても破産する原因とはならない

→　不動産の運用というのは

①　売却額

②　ローンの残債

を競わせるレース

→　売却額がローン残債に負けた状態が続くと、のちのち痛い目を見る可能性が高いので

家を適正な価格で手放す

貯金で相殺できるように貯めておく

などの対策をとり、純資産を常に黒字にしておきましょう