両学長の動画紹介

住宅ローンの完済予定年齢がヤバイ! ローン破産しない対策とは?【両学長の動画紹介 #9】

今回は、2020年10月22日(木)に配信された両学長の動画内容をご紹介します

【両学長 プロフィール(リベラルアーツ大学HP)】

テーマ ~ローン破産しない方法を解説~

【まさかの73歳】住宅ローンの完済予定年齢がヤバイ。ローン破産しない対策を解説

今回の話題

今回の話題

住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳年金生活不安定に 審査、老後リスク吟味必要

定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。

日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。

借入時の年齢や金額が上昇しているためだ。

70歳まで雇用が継続されても年金生活は不安定になりかねない。

貸し手も借り手も老後リスクを吟味する必要がある。

【出典:2020年10月5日付け 日本経済新聞より抜粋】

このタイトルを見たときに

「今の定年って65歳だし、延長しても70歳でしょ」

「なのに73歳で完済って、無理ありすぎでしょ」

って思いませんでしたか?そのとおりです!

今回は

① 最新の住宅ローン事情

② 73歳で完済は、なにがヤバいの?

③ 破綻しないための対策

の3点について解説していきますので、もし

現在、住宅ローンを組んでいたり

これから持ち家を購入してローンを組もうとしている

としたら、ぜひ一度ご覧ください

解説

① 最新の住宅ローン事情

・住宅ローンの完済予定年齢は、この20年で5歳も上昇し、73歳となった(日経新聞より)

【年齢が上昇した背景】

① 借入時の年齢が高くなった

【理由】

晩婚化が進んだから

【出典:おもてなしブライダル】

・このように、初婚年齢の平均を約40年前の1975年と比較すると、男性も女性も4~5歳くらい上昇しています

・そして、これと併せるように出産年齢も上がっています

【出典:nippon.com】

・このように「家族をもつ」年齢が高くなってきているため、住宅購入のタイミングも遅くなってきていると考えられます

② 借入金額が増えた

【理由】

歴史的な超低金利の影響により、住宅価格が上昇したから

【背景】

・「総融資額」を「融資件数」で割った【平均融資額】が、この20年間で

「1,900万円 → 3,100万円」へ大幅に増加しました

・その背景には、歴史的な超低金利の影響により、住宅価格が上昇したことが挙げられます

・「超低金利」→「借金してでもマイホームが欲しい人が増える」→「住宅価格が上がる(=需要が上がる)」

【作:もぐすけ】

学生のころ、こんな感じでノートに書きませんでした?これのことです

・住宅価格を左右するのは「銀行の融資姿勢」であり、「物件の魅力」だけじゃありません

→ 銀行がバンバンお金を貸せば「住宅価格が上昇」、融資を絞れば「住宅価格が下落」します

 

・この10年くらいは、銀行が低金利でバンバンお金を貸してくれたので、「住宅価格にとってはプラス」に働いていました

・しかし、この10年だけを見て「マイホーム(マンション)は資産だ!」と思うのは危険

→ たまたまこの10年の状況が良かっただけなので、安易に手を出すと将来に痛い目を見るかもしれません・・・

③ 返済期間が長期化した

【理由】

・②で見てきたように、住宅価格が上昇した影響で、借入金額が大幅に増加したから

・借入金が増加するということは、必然的に「返済期間」も伸びます

・返済期間の平均は2020年度において、過去最長の32.7年となりました

ちなみに、この記事を書いている2020年10月時点での住宅ローン金利は、2度見するくらい低い金利です

【出典:価格.com】

このような状況なので

消費者:低金利のうちにマイホームがほしい

金融機関:低金利で薄利だから、たくさんの人にローンを組んでもらいたい

という構図になるというワケです

金融機関は、もっとたくさんの人にローンを組んでもらうために

「完済時年齢の上限引き上げ」に向けて動いています

② 73歳で完済、なにがヤバいの?

① 終身雇用・年功序列の崩壊

・まさに現在進行形で進んでいる話です

トヨタ、一律の定昇廃止を決定 労組が受け入れ

 

トヨタ自動車は定期昇給について、一律的な昇給をなくし、個人の評価で判断する制度を2021年1月から導入する

30日、労使で最終合意した。

評価によっては定昇がゼロになる可能性がある。

自動車業界が変革期にある中、社員のやる気を高め、生産性を引き上げる。

日本の製造業を代表するトヨタが成果主義への移行を加速させることで、横並びや年功序列を前提としてきた製造業の賃上げ議論にも影響を与えそうだ。

【出典:2020年9月30日付け 日本経済新聞より抜粋】

これらを皮切りに、今後、日本中でこの動きは広まっていくでしょう

② 伸びない手取り年収

・「額面収入」-「税金や社会保険」=「可処分所得」は、年々減り続けています

【出典:nippon.com】

・「人口減少」、「少子高齢化」が進む今の日本では、税金や社会保険料の負担は上がる続けていく運命にあるので

「手取りが増えていかない」

というトレンドは、そう簡単にひっくり返せるとは思えません

③ 退職金の減額

・退職金の支給額は、坂を転げ落ちるように減り続けています

【厚生労働省「就労条件総合調査」を基に筆者作成】

このように

「身分が保障されない!」

「増税などで手取りが増えない!」

「退職金がどんどん減っている!」

という3重苦の状況です

両学長は「遊戯王」の3幻神に例えていましたが、私が例えるなら

「ONE PIECE」に出てくる「海軍3大将」と同時に戦うようなものだと思います

【出典:ONE PIECE】※ 現在の3大将は違います

破綻しないための対策

住宅ローンで破綻しないための方法はたった1つ

「純資産を常に黒字にすること」

→ 「純資産」=「資産」ー「負債」

【例】

● マイホームの見込売却額(査定額):3,000万円

● 住宅ローンの残債:2,500

→ 純資産は「500万円」の黒字

 

● マイホームの見込売却額(査定額):2,200万円

● 住宅ローンの残債:2,800万円

→ 純資産は「600万円」の赤字

 

・必ずしも「マイホーム = 資産」とは限りません

買った金額 > 売却額=「資産」

買った金額 < 売却額=「負債」

となるので、資産にも負債にもなり得ます

・そして、残念ながら日本のマイホームの99%以上は「負債」となります

→ 年数が経過するにつれて建物の価値は下がり、地価は主に都市圏しか上がる見込みがないから

「純資産が赤字になると・・・」

リストラや病気などで収入を失い

住宅ローンが返せなくなってマイホームを手放しても

借金だけが残る

→ 一気にハードモードの人生へ突入する

※ 赤字を相殺するだけの資産(預貯金や株など)があれば話は別ですが…

・純資産をプラスにするには

資産価値を高める

借金を減らす

の2つしかありません

・純資産をプラスにするためには、リフォームなどで価値を高めるしかありませんが、スゴ腕の不動産投資家でも手を焼いている状況です

→ 素人が考えるリフォームや手入れでは、建物の資産価値を上げるのは厳しい

 

・地価が上昇してくれば、建物の価値の減少を相殺してくれるかもしれませんが、地価も減少するエリアだったとすると、ダブルで資産価値が減少していきます

・結局のところ、純資産をプラスにできるかは

① 資産価値(売却額)

② 住宅ローン残高

の競争です

【ヤバい状態】

※ 相殺できる他の資産があれば別

頭金をほとんど入れずに新築マイホームを買った場合は、ほとんどがこの状態になっていると思います

【理想の状態】→ とても重要

売却すれば借金を完済できるし、現金も手元に残る状態なので、完済年齢が何歳になっても問題ない

・「純資産を常に黒字に」と聞くと

売るつもりはないし、ずっと住むから大丈夫!!

と思うかもしれませんが、大事なのは

「売るつもりがあるかどうか」じゃなくて

「売らざるを得ない状態に追い込まれたときにどうなるか」です

→ 住宅ローンの破綻率(滞納率)は、毎年「約2%」といわれています

【住宅ローンの破綻率】とは?

「住宅ローンの元金残高総額」のうち「リスク管理債権(→ 返済が滞っている貸出金)」の割合

・住宅ローンの元金残高総額:約23兆4,000億円 ・・・①

・リスク管理債権:約4,400億円 ・・・②

→ ② / ① ×100 = 約 1.9%(約50件に1件)

【出典:ログリノベ】

「自分には絶対に無縁だ!」とは断言しきれない割合だと思いませんか?

【重要なこと】

・自分の家計が健全かどうかをチェックするには、現時点でのマイホームの売却額を必ず把握しておかなくてはならない

→ マイホームが「自分が持つ最も高額な資産」であるにもかかわらず、市場価値を把握していない人が非常に多い

ウチは貯蓄が500万円あるから大丈夫

と安心していても、現実には

① マイホームの売却額:2,000万円

② 住宅ローンの残債:3,000万円

→ 500万円(貯蓄)+2,000万円(売却額) – 3,000万円(残債)=「トータルで500万円の赤字」ということもあります

不動産を売却する際は

● 売却額の5~7%くらいの諸費用

● 新居への転居費用

などもかかるので、実際には数百万円の黒字でなければ

「実質的に純資産が黒字」

とはいえません

現時点で持ち家があるけど

ローンの返済がキツイ

手放して身軽になりたい

資産を整理したい

と考えているのでしたら

「イエウール」という、不動産一括売却査定サイトが両学長のおススメです

このサイトを利用すると、持ち家の売却額の査定をしてくれます

ネット上で査定依頼ができる

全国1600社以上に対応

最大6社の見積もりを比較可能(→ 市場の相場がわかる)

悪徳業者は排除している

といった特長があり、まともなサイトとして紹介されています

まとめ

今回のまとめ

純資産は常に黒字にしましょう

【解説のポイント】

① 最新の住宅ローン事情

晩婚化により、借入時の年齢が上昇

超低金利により、住宅価格が上昇

借入額が増加したことにより、返済期間が上昇

→ これらの影響により、住宅ローンの完済予定年齢が73歳に上昇

→ 60歳時点でローン残高が1,000万円以上の「老後破産予備軍」が増加中

 

② 73歳で完済、なにがヤバいの?

終身雇用・年功序列の崩壊

伸びない手取り年収

退職金の減額

→ 将来の不確実性が高まっているのに、完済年齢が伸びている

→ 完済年齢は「下がらないといけない」のに、多くの人が時代に逆行してしまっている

 

③ 破綻したいための対策

 純資産を常に黒字にすること

→ 住宅ローンの残債よりも、マイホームの売却額のほうが多ければ、トラブルが起きても破産する原因とはならない

 

→ 不動産の運用というのは

① 売却額

② ローンの残債

を競わせるレース

→ 売却額がローン残債に負けた状態が続くと、のちのち痛い目を見る可能性が高いので

家を適正な価格で手放す

貯金で相殺できるように貯めておく

などの対策をとり、純資産を常に黒字にしておきましょう

おわりに

まさか、ローンの返済が70代まで続くなんて・・・

この記事を書くときに、住宅ローンに関するネット上の情報をいろいろ調べましたが、住宅ローンのことを好意的に書いてるサイトやブログの多いこと多いこと(笑)

あれじゃ、気軽に何も考えずに35年ローンを組む人が後を絶たないのも納得できます

私は単身で安い賃貸アパート暮らしなので、マイホームが欲しいという心境を理解したくてもできないですが、今回は批判覚悟で自分の考えを書いていこうと思います

あくまで私個人の考えですが、今の日本で35年ローン組んで新築マイホームを買うのは

「正気の沙汰ではない自殺行為」

だと思います

誰もが知っているとおり、これからの日本は「人口減少&超少子高齢化」がエンジン全開で進み、国力はどんどん衰退していくと思います

そして、その先に待っているのは「税金&社会保険料のさらなる大幅アップ」です

分母(人口)がどんどん減っていくのですから、おそらく下がることはありません

 

また、「年功序列」「終身雇用」「正社員が絶対的な正義」という時代は間もなく完全に終わり、これまでのような人生の保証なんてなくなるでしょう

35年後の未来なんて誰も予想できないですが、国の土台となる「人」が減り続けていく以上、少なくとも今より明るい未来が訪れることはないと思っています

そんな暗い35年先をあてにしながらローン組んでマイホームを買うなんていう行為は、私からみれば「愚かな自殺行為」としか思えません

もし、今回の両学長の動画や私のブログを見てもなお「35年ローンで新築マイホーム」を検討しているのでしたら、最後に

「本当に新築マイホームが必要なのか」

というのを もう1度考え直してみてはいかがでしょうか?

「家族が欲しがっているから」

「やっぱり新築のほうがテンションが上がるから」

という感情的なことは置いといて

 

「程度のよい中古住宅ではダメなのか?」

「新築がいいなら、新築の賃貸マンションではダメなのか?」

「そもそもマイホームを買う必要があるのか?」

というのを、家族でじっくりと考え直してみてはいかがでしょうか?

 

最後に両学長の過去動画を1つご紹介して終わりたいと思います

2018年10月15日 マイホームは本当に必要か?【お金の勉強 初級編】

これを見れば、新築マイホームの真実を知ることができます

「マイホームは資産になる」と言っている人は本当にたくさんいますが、これを見れば一瞬で違うということがわかる動画です

それではまた

ABOUT ME
もぐすけ
元地方公務員の脱サラ中年「もぐすけ」です。 誰もが思いそうな素朴な疑問(略して「そぼぎ」)について情報発信しています。

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